Immobilienbewertung in Bornheim, Brühl, Wesseling und Umgebung
Was Ihre Wohnung, Ihr Haus oder Ihr Grundstück wert ist
Wer seine Wohnung, sein Haus, sein Mehrfamilienhaus oder sein Grundstück zum Verkauf anbietet, möchte dafür einen möglichst hohen Preis erzielen. Der erste Schritt dahin ist nicht die Anzeige, sondern die Frage, welchen Marktwert das Objekt tatsächlich hat.
Diese Frage beantwortet eine Immobilienbewertung im Rhein-Erft-Kreis nicht mit einer einzelnen Zahl aus einem Rechner, sondern mit einem Verfahren, das zum Objekt passt. Welches das ist, hängt davon ab, was Sie verkaufen — und davon, wie viele vergleichbare Objekte in der Umgebung zuletzt gehandelt wurden.
Verfahren zur Ermittlung des Marktwertes
Ermitteln wir den Wohnungs-, Haus- oder Mehrfamilienhauswert für Sie, können dabei drei verschiedene Verfahren zum Einsatz kommen: das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren wird angewandt, wenn für ähnliche Objekte in Ihrer Region Kaufpreise aus vergangenen Verkäufen beim Gutachterausschuss vorliegen. Beim Vergleichswertverfahren werden unter anderem Faktoren wie der Zustand und die Größe der Immobilie berücksichtigt.
Das Ertragswertverfahren eignet sich zum Beispiel für die Wertermittlung von Mehrfamilienhäusern. Bei diesem Verfahren wird unter anderem ermittelt, welche Rendite durch die Vermietung erwirtschaftet werden kann.
Das Sachwertverfahren kann auch zum Einsatz kommen, wenn es für Ihre Immobilie keine Vergleichsobjekte gibt. Bei diesem Verfahren spielen der Bodenwert und der Gebäudesachwert eine maßgebliche Rolle.
- Höhe der Miteigentumsanteile in 1/100- oder 1/1.000-Einheiten
- Lage, Größe und Anzahl aller Wohneinheiten des Mehrfamilienhauses
- Angaben zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie zu Sondernutzungsrechten
- Grundstücksbeschreibung
- Beschreibung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Wohneinheiten-Beschreibung inklusive Zweckbestimmung
- Angaben zu den Stimmrechten der Miteigentümer
- Hausordnung
- Kosten-/Lasten-Aufteilung
- etc.
Die Wertermittlung eines Grundstücks läuft etwas anders ab als die für Häuser und Wohnungen. Hierbei wird auf das Vergleichswertverfahren oder auf die Bodenrichtwerte zurückgegriffen.
Wer das Verfahren auswählt
Welches der drei Verfahren zu Ihrem Objekt passt, ist eine fachliche Entscheidung und keine Geschmacksfrage. René Reuschenbach ist vom TÜV Rheinland zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke und trifft sie für Ihre Immobilie.
Daraus entsteht ein Verkaufspreis, der begründet ist — und das zählt doppelt: Interessenten können ihn nachvollziehen, und die finanzierende Bank prüft gegen dieselben Verfahren.
Warum der Preis in beide Richtungen wirkt
Ein zu hoch angesetzter Preis lässt die Immobilie länger am Markt stehen, und mit jeder Woche wächst bei Interessenten die Frage, woran es liegt. Ist der Preis zu niedrig, vermuten Käufer versteckte Mängel und halten sich ebenfalls zurück.
Beides kostet am Ende Geld. Deshalb steht die Bewertung am Anfang und nicht das Preisschild.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Die Kosten steigen mit dem Aufwand:
- Marktpreiseinschätzung: kostenfrei (vor Verkauf)
- Schriftliches Kurzgutachten: überschaubare Pauschale
- Verkehrswertgutachten: anteilig am Verkehrswert
- Gerichtsverwertbares Gutachten: am aufwändigsten
Die erste Markteinschätzung ist bei uns kostenfrei und unverbindlich.
Welches Bewertungsverfahren passt für mich?
Drei Verfahren mit verschiedenen Anwendungsbereichen:
- Vergleichswert: Bei häufig gehandelten Objekten (EFH, Wohnungen)
- Sachwert: Bei einzigartigen Objekten ohne Vergleich
- Ertragswert: Bei Renditeobjekten und MFH
Welches Verfahren passt, entscheidet sich am Objekttyp und an der Datenlage vor Ort — pauschal lässt sich das nicht sagen.
Wie lange dauert eine Immobilienbewertung?
Das hängt von der Art der Bewertung ab:
- Online-Schnellschätzung: in wenigen Minuten, aber ungenau
- Marktpreiseinschätzung mit Ortstermin: braucht einen Termin vor Ort und die Auswertung danach — den Zeitrahmen nennt Ihnen WAV Immobilien Reuschenbach GmbH bei der Terminabsprache
- Kurzgutachten: dauert länger, weil ein Sachverständiger Unterlagen und Objekt prüft
- Vollgutachten: dauert am längsten, die Dauer legt der Sachverständige fest
Für den Verkauf reicht meist eine Marktpreiseinschätzung — Vollgutachten nur bei Erbschaft, Scheidung, Zwangsversteigerung.
Welche Unterlagen brauche ich für die Bewertung?
Pflicht-Unterlagen:
- Grundbuchauszug (max. 3 Monate)
- Flurkarte und Lageplan
- Wohnflächenberechnung oder Bauunterlagen
- Energieausweis
- Aktuelle Nebenkostenabrechnung
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Hausgeld-Abrechnung
Wie genau ist eine Online-Bewertung für meine Immobilie?
Online-Wertrechner liegen typischerweise deutlich daneben. Gründe:
- Keine Berücksichtigung des Zustands
- Keine Lage-Differenzierung (Innenstadt vs. Stadtrand)
- Keine Sonderwerte (Garten, Balkon, Garage)
- Veraltete Vergleichsdaten
Für eine realistische Einschätzung ist der Ortstermin unverzichtbar.
Wann ist ein Vollgutachten notwendig?
Erforderlich bei:
- Erbschaftsteuer-Verfahren
- Scheidungsverfahren
- Zwangsversteigerung
- Streit zwischen Miterben
- Bilanzierung im Unternehmen
Für den normalen Verkauf reicht eine professionelle Marktpreiseinschätzung — günstiger und schneller.
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